虽然两万亩土地真假难究，但短短两年多时间土地价值翻番超过50亿元，庞大集团(4.82，-0.10，-2.03%)拿地步伐远比同行激进，这种以“圈”地夺取经销商话语权的模式，所面临的是拿地合规性质疑及后续巨大开发资金需求的考验。

   “我们尚不知晓富士重工方面提出对我们收回特许经销权的任何消息。”日前，因斯巴鲁特许经销权回收的消息甚嚣尘上，再次走进大众视线的庞大集团(601258.SH)，其董秘办公室媒体部负责人李燕向《证券市场周刊》如是表示。

   斯巴鲁特许经销权何去何从，尚未尘埃落定，然而庞大集团面临的考验不仅于此。截至三季度末，在其高达50亿元价值的土地使用权背后，是土地扩张模式面临考验。

  真假两万亩土地

   据有关报道，庞大集团在全国多个省市拥有土地共计两万亩(约1334万平方米)，数据广为流传。

   2008年，庞大集团的一份资料显示，拥有66宗国有土地的使用权(使用类型均为出让)，已取得《国有土地使用权》，面积总计为158万平方米。“其中，14宗土地的实际用途与《国有土地使用权》上记载的用途不符，该等土地使用权面积总计24.7万平方米，占上市集团成员拥有的土地使用权总面积的14.05%。”

  土地量何以在短短数年之内暴涨至1334万平方米？本刊记者查询庞大集团财务报表，并未找到关于土地面积的信息，而庞大集团对此也没有做出答复。庞大集团董事会秘书车少华表示，“我也不知道这数据是怎么来的。”

  记者查询K8土地网看到，从2007年底到2012年10月份，庞大集团及其附属公司竞买土地有29块，这些土地出让金额总计21.4亿元，占到庞大集团三季报公布的50亿元土地使用权价值的近一半。考虑到不少土地是前些年购得，因此这些土地价值要比21.4亿元高出不少，但总面积也仅为167.8万平方米。

  根据庞大集团招股书，2010年底公司土地使用权价值为24.3亿元，加上K8土地网查询到的2010年后取得的土地出让金总额为15亿元，土地价值已至少达到39.3亿元，另外超过10亿元账面价值土地无法查阅。

   另据庞大集团相关人士告诉本刊记者，在庞大集团目前拥有的土地中，工业土地占比不到10%。若土地面积以1334万平方米，土地总价值以50亿元计算，均价仅为374.8元/平方米，与市场上商业用地的价格相去甚远。

  土地扩张非常规化近年来，庞大集团土地使用权账面价值呈现滚雪球式增长的态势。

   安永华明会计事务所制作的审计报告显示，从2008年到2010年，三个年份年底的公司无形资产分别为7.54亿元、15.7亿元、24.3亿元。

   2012年三季度末，庞大集团土地使用权账面价值达50亿元，2011年年底和2010年年底分别为42.3亿元和24.3亿元。

    从上市至今，庞大集团拥有的土地账面价值翻番，远比同行激进。

    同 为上市公司的汽车经销商集团中升控股、正通汽车、宝信汽车、永达汽车，2012年三季度末的土地使用权账面价值分别仅为11.3亿元、2.6亿元、1.7亿元、2.6亿元。

   如果说上述几家公司是以经营外资品牌为主的话，作为主营国内品牌的广汇汽车，土地价值扩张规模远远不及庞大集团。

   今年年中发布的《广汇汽车MTN1募集说明书》显示，公司 2008 年-2010 年年末以及2011年9月末的无形资产余额分别是7.3亿元、11.7亿元和22.5亿元。

   大规模的土地扩张，伴随的是瑕疵土地问题滋生。一般而言，政府转让的土地必须经过招拍挂程序。

    记者通过查阅中国土地网，并没有找到庞大集团相关的土地拍卖挂牌信息，从K8土地网也只发现价值21.8亿元的土地经过招拍挂程序，庞大集团相关负责人对记者表示，“所获得的土地是走了合法程序。”

    庞大集团亦在2011年招募书中将“存在物业权属证明不完备，物业租赁手续不完备等若干不规范情形”的部分土地与房屋称作“瑕疵物业”，并表示，“这些瑕疵物业主要为在农村地区或城乡结合部租赁集体土地、国有土地并建造各经销网点或存放经销汽车所致。”

     安永华明会计事务所对庞大集团上市时的审计报告显示，截至2010年底，集团账面净值约7.5亿的土地使用权的相关产权证尚未由有关政府部门发出。

    为避风险，庞大集团在上市之后积极通过关联交易进行资产腾挪，在没有取得土地使用权证的情况转让“瑕疵土地”，并取得收入。2011年的一份公告显示，庞大集团将公司以及下属公司位于北京朝阳和榆林等地区22处的“瑕疵物业”转让给集团董事长庞庆华控制的冀东物贸，转让价为1.7亿元，并同时向冀东物贸回租这些物业，租金为每年1000万元，每年递增10%，租赁期从冀东物贸全部交款后(最晚于今年6月30日)起算，这段期间集团公司无偿使用上述物业。

   “多年租赁使用并建造房屋，这种以租代征的用地模式也是常见的一种方式，但由于租赁期过长，存有争议。”北京市泰福律师事务所李铖律师表示，按照中国当前的土地法律法规，经营性用地仍然需要经过招拍挂并取得使用权证的情况下才可以转让并取得收入，庞大集团上述土地流转方式不规范，存在风险。

    K8土地网显示，在记者查询出的29块土地出让方式中，位于廊坊、青岛、承德、潍坊、沈阳等地的8块土地登记为拍卖，位于北京的1块土地为招标，其余均为挂牌。另外，记者在天津市国土资源和房屋管理门户网站查询到庞大集团两块土地挂牌的记录。

    尽管如此，庞大集团仍然面临着通过非常规手段拿地的质疑。

    河北省张家口市宣化县屈家庄村一位村民在网上抗议说：“2009年以来，庞大集团二期工程在未经国家法律明确规定的征地程序情况下，征占耕地达700多亩，被征用的土地正是俗语说的‘红线内的’耕地。”宣化县国土局一位中层干部也在接受媒体采访时透露：当时，“冀东宣化汽车城所用土地的确没有严格执行政策，也没有走招拍挂的程序，确实是犯错了。”

     北京正海律师事务所律师吴静表示，这种现象是国内一个常见的法律空白地带，虽然得到当地有关部门的许可，一旦监管部门对其采取措施，相关土地出让协议就会被判无效。

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   土地扩张的考验

   在 庞大集团发展过程中，土地是公司扩张的重要依靠。

    土地是与厂商谈判的筹码。据庞大集团内部人士介绍，在与汽车厂商谈经销权时，后者往往是看经销商的网点，而网点的扩张依靠的是多拿地。这与另一经销商巨头广汇汽车不一样，广汇汽车主要通过并购经销商来扩张，所以该公司形成了巨大的商誉。

    土地还是融资的工具。招股说明书显示，公司曾以土地使用权进行抵押取得短期借款、应付票据和长期借款。其中，长期借款方面，公司2010年6月30日资产负债表日之抵押借款7亿元系以公司及关联方的房屋及土地作抵押/质押，抵押/质押土地的账面净值约4亿元。

    激进的扩张，让庞大集团面临压力。

   公告显示，早在上市之前，庞大集团用于构建固定资产、无形资产和其他非流动资产所支付的现金巨大，并逐年加速增长，2008年底为10.9亿元，2009年底为19.7亿元，2010年底为36亿元，2011年为45.4亿元，2012年前三季度为30.64亿元。而2010年上半年末及2009年末，庞大汽贸的资产负债率分别高达89.98%及84.03%，虽然在2011年因为IPO有所下降，但2012年资产负债率重上80%，这一数据已远高于流通企业60%左右的平均水平。庞大集团2012年三季度财报显示，公司2012年1-9月财务费用高达10亿元，较2011年同期增加129.78%。

   在庞大集团2011年8月公布的募集资金使用情况专项报告中，截至当年6月底，除原计划募集的逾18亿元投入到经销网点以及流动资金外，超募的近42亿元资金已全部使用。其中，仅有13.41亿元和4.99亿元继续投入到新增网点和购车款中，剩下资金中超过14亿元被用来偿还银行贷款。同时，庞大集团2012年2月27日发行的22亿元公司债亦几乎全数用于偿还银行贷款。

    事与愿违，在上市不到两年，融资超百亿元之后，由于汽车市场整体下行以及钓鱼岛事件对日系车销售的冲击等因素，庞大集团经营业绩日渐低迷。庞大集团三季度财报显示，公司出现上市以来首次季度亏损，亏损额高达5.16亿元。

    显然，上述困境有赖行业环境的好转。庞大集团相关负责人表示：“可以参考三菱重工、三一重工[微博](8.60，-0.29，-3.26%)等机械设备厂商，因为机械设备总要配备相应数量的重卡，可以说，它们什么时候回暖，我们也什么时候回暖。”他解释说，重卡销售在庞大汽车销售业务中占比九成，2009年、2010年的时候，国内出现重卡难买的景象，但在这之后，重卡销售开始走下坡路。